こんにちは。ぼたもちです。
今日は【不動産投資】家賃年収の罠 ということでお話ししたいと思います。
よ～く耳にする言葉。
それは
家賃年収
びっくりするくらい聞きます（私だけですかね笑）
「家賃年収1000万の大家が～」
「家賃年収3000万の大家が～」
不動産投資をされていない人なら
うわっ！凄い人だ！ってお思いになるでしょう。
でも実体はそうでもありません。
というか思っている以上に現実は厳しいです。
今日はそんな話です。
家賃年収ってそもそも決算でいうところの
売上なんですよ。
売上っていうことは、そこから経費計上して、残った利益に法人税がかかって、その手残りが税引後の利益になるわけです。
で、経費計上には元金返済額は含まれていないので、そこから元金を返済する必要もあるわけです。
では実際の手残りは・・・？
実は1億円融資を受けたとして、手残り200万あれば合格ラインと言われます。
1億円の物件を購入したとしても、手残り200万円ですよ？
その物件が表面利回り7%なら、家賃収入は700万円です。
家賃収入は700万円あるのに、手残りは200万円しかない。
＊しかもこれは合格ラインの物件であり、そうでない物件の方が圧倒的に多い
消えた500万円は、返済だったり、修繕費だったり、管理費だったり、広告費だったり、いろんなものに使われていくわけです。
どうですかね？
これでも「家賃収入1000万」と聞いて、うぉ～凄いってなりますかね。
じゃあ「家賃収入3000万」ならどうでしょう？
合格ラインの物件だとして、手残り600万超になると思います。
そのくらいから家賃収入だけで生活できる感じもでてきますよね。
でもそれでも私は厳しいと思ってます。
それはやっぱり不動産はいろんなリスクを抱えすぎているから。
それは、金利上昇リスク、家賃下落リスク、修繕リスク、空室リスク、もろもろの諸経費の値上げリスク、天災リスクなどなど。
融資を受けるって、やっぱり基本的には自分が住んでいるところで受けることになります。遠方もできなくはないと思いますが、物件選定や遠方の管理会社・仲介会社とのやり取りや、そもそも融資が降りにくいなど現実的にはかなり難しい。
となると、ある程度狭い範囲のエリアで戦うことになるわけですが、
もしそのエリアの人口が全体的に減少していたら？
家賃下落や空室リスクなどもろに食らいます。
もしそのエリアで大規模な地震や津波などが起こったら？
修繕費に莫大な費用がかかり、空室リスクも生まれるでしょう。
だから家賃年収が3000万あり、手残りが600万円あったとしても
それは、その時点ワンポイントでの話であり
それが永久に続くわけではないんです。
というか確実に右肩下がりになる。
右肩下がりにしないためには、融資を引きつづけて、物件を買い続けて
家賃年収を上げることで、手残りをアップすることでしか、対応できない。
でも物件を買うと、先ほどの現物不動産特有のリスクを抱え込むことになる。
中々現実的でないように私は思います涙
つまり、何が言いたいのかって言うと
家賃年収に騙されるな！ってことです。
家賃年収が示すほど、きらびやかな世界ではないということですね。
本日は以上です。
参考になれば幸いです🌈
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