こんにちは。ぼたもちです。
今日は【不動産投資】表面利回りの罠 ということでお話ししたいと思います。
先日の記事で【不動産投資】家賃年収の罠についてお話しをしました。
端的に言うと、家賃年収に騙されるな！っていうことでした。
今回は、罠シリーズということで、表面利回り編です。
表面利回り10%とかよく聞きますよね。
最近は建築費も高騰してるので、利回りもう少し下がってるみたいですが。
で、この表面利回りなんですが、個人的に何の意味もないと思ってます。
表面利回りの計算式は 家賃収入÷物件取得費用×100
物件取得費用は変わりませんよ？だって購入したときの値段ですから。
問題は家賃収入の方です。
家賃収入は基本的に下がります！
それは空室だったり、経年劣化による家賃下落だったりです。
上がることはほぼない。
ほぼないということは、表面利回りはかなり高い確率で下がっていくわけですよ。
つまり購入時の表面利回りがピークだっていうこと。
じゃあ、表面利回りが高い物件ならいいじゃないかっていう考えも危険です。
なぜなら満室想定での表面利回りだから。
そういう物件は空室リスクが高いため、謳われている表面利回りに届かない確率が圧倒的に高いです。
だから、表面利回りは思ってるほど当てにならないですよね。
じゃあ、実質利回りはどうでしょう？
こちらも、大概当てにならないと思ってます。
実質利回りの計算式は、（家賃収入-年間諸経費）÷物件取得費用×100 です。
年間諸経費が考慮されている分、より現実的な感じなってる気もしますが
気のせいです笑
まず家賃収入が下がっていきます。
年間諸経費は上がっていきます。（＊減価償却部分を除く、諸経費が上がる理由は、リフォーム代や大規模修繕費、広告費などです）
ということは時が経てば経つにつれ、実質利回りは、表面利回りが下がるスピード以上に下がっていきます！（ジェットコースターのように）
より現実を反映しているわけですね笑
実質利回りも表面利回りと同様、購入時がピークであり、購入以降は下がります。
そんなワンポイントを反映した指標を鵜呑みにしていいんですかね？
参考にしてもいいとは思いますが、鵜呑みにはできないと思います。
ということで、表面利回りや実質利回りの罠についてお話ししました。
いずれもワンポイントの指標であり、購入判断には大きなウェイトを占めないものだと思います。
本日は以上です。
参考になれば幸いです🌈
不動産投資は融資が肝です。融資といえば、こちらの本がよくまとまってますよ😊
