【不動産投資】購入も運営も〇〇が肝
こんにちは。ぼたもちです。
今日は【不動産投資】購入も運営も〇〇が肝 ということでお話ししたいと思います。
実際に不動産を購入するときや、不動産を運用していくときに、私が大切だと思うこと
それはずばり
シミュレーションです！
シミュレーションができてないと、思わぬドツボにハマります。
逆に不動産投資では、シミュレーションができる点が、他の業種とは違う大きな特徴だと言えるでしょう。
飲食業で、売上や経費がいくらになるかって予想できますかね？
お客さんが何人来るとか、予想できますかね？
予想はできるのかもしれないけど、精度は低いと思います。（すみません、勝手なイメージで笑）
不動産投資の場合は、満室や一部屋のみ空室の場合などで、すぐに売上を出すことができますし、
経費部分に関しても、一通り洗い出していけば、おおよそ検討が付きます。
売上がおおよそ予想できるというのが、ほかの業種にはない大きな特徴だと言えるでしょう。
だからシミュレーションも可能になるわけです。
シミュレーションするにあたり、売上・経費部分だけ考えればいいのでしょうか？
答えはNO🐷
それではキャッシュフローがよめないからです。
元金返済部分と減価償却費も組み込まないと、実際の手残り（＝預貯金の増減）がわかりません。
以前もお話ししたことですが、キャッシュフローの計算式というのがあります。
【1年間の現預金の増減金額】＝【税引き後当期純利益】 +【減価償却費】 − 【元金返済額】
この式は大事な大事な式なので、必ず頭に叩き込んでください。
税引後当期純利益は売上と経費が予想できれば算出可能です。
それ以外に減価償却費と元金返済額が把握できてないと、現預金の増減額がわからないわけですね。
で、この現預金の増減額を私は一番大切にしています。
なぜなら、現金がつきると個人から手出しをしたり、銀行から追加融資を受けたり（ただし銀行は雨の日には傘を貸してくれません）、銀行にリスケジュールをお願いしたり（銀行側から見ればかなり印象悪いです）、とロクなことがないからです。
それでも資金調達できなければ、不動産経営を維持するのは困難になります。
なので、現預金が一番大切なのです。
で、この現預金の増減に影響するのが減価償却費と元金返済額なのですが
減価償却費は取得費用と土地・建物・建物付属設備の価格按分・耐用年数から割り出すことが可能です。
元金返済額は融資額・頭金どれくらい入れるか・元利均等返済or元金均等返済どちらを選ぶか決めれば、下記のようなサイトでシミュレーションできます。
ね？結構ややこしいでしょう笑
でもこれができているかどうかで、不動産運営が回るのかどうかが把握できるのですから、やらない手はないんです。
というか、経営が破綻するかどうかにつながるので、やるしかなくないですか笑
ということで、不動産投資ではシミュレーションが肝だという話でした。
本日は以上です。
参考になれば幸いです🌈
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