こんにちは。ぼたもちです。
今日は【不動産投資】客付けに一番重要なのは〇〇 ということでお話をします。
どうですかね？
結論からいうと、、
私はADが一番重要だと考えてます。
ADとは広告費のこと。
「成約してくれて、ありがとうございます」ということで、大家は仲介会社にADをお支払いするわけですね。
相場は家賃の1〜3ヶ月
地域によって違うと思われます。
で、私はこの広告費は、しかるべきタイミングで上乗せすべきだと思っています。
というのも、不動産運営でとっても嫌なのが空室だからです。
空室ってどれくらい続くかわからないんですよね。
特に閑散期とか。
となると、想定収入からどんどん乖離していくわけです。
これはなるべくなら避けたいところ。
そこで、ADを多めに払うんですね。
当然上乗せした分は、こちらの負担が増えます。
しかし、空室になるリスクと天秤にかけた場合
ADを多めに払ってでも満室を維持したほうがよっぽどありがたいということになります。
具体的に考えます。
例えば礼金1ヶ月で、2年契約だとします。
AD2ヶ月で、すぐに決まった場合は、13ヶ月分の家賃が確定することになります。
しかし、AD1ヶ月で空室のままだと、
0ヶ月空室→14ヶ月分の家賃
1ヶ月空室→13ヶ月分の家賃
2ヶ月空室→12ヶ月分の家賃
となります。
つまり、1ヶ月以上空室になると、もはやAD2ヶ月がお得になるわけです。
しかも厳密には、ADは当然経費計上できますから、実質負担は2ヶ月分のADだとしても、家賃1.5ヶ月分の負担ですみます。
つまり1ヶ月弱以上の空室から、AD2ヶ月がお得になるわけです。
大家側からすると、
AD1ヶ月だと広告費は安くすみますが、空室リスクがグーンと跳ね上がる
AD2ヶ月だと広告費は高くつきますが、空室リスクがかなり抑えられる
そして、空室1ヶ月弱を超えたくらいから、AD2ヶ月の方がお得になる
ということですね。
今度は仲介会社側から考えてみます。
例えば
新築8万円の物件と
築30年5万円の物件の
客付けを考えてみましょう。
ADが同じ家賃1ヶ月分だと、当然新築から優先して客付けしますよね。
でも築30年物件のADが2ヶ月分の10万に増えたらどうでしょう？
当然、築30年物件から客付けしていきますよね？
ということは、AD1ヶ月から2ヶ月アップというのは、仲介会社さんの客付けに対するやる気がめちゃくちゃアップするわけです。
ということで、大家側にも仲介会社側にもメリットがあるADアップはしかるべきタイミングで積極的に検討したほうがいいということになります。
しかるべきタイミングというのは
今のADだと反響が薄くなってきた時だと考えてます。
ただし、仲介会社が他の仲介会社に情報を回せずに物件を抱え込んでる場合がありますので、注意が必要です。その場合は他の仲介会社も仲介できる環境を整えてください。
そして無闇矢鱈にADをあげてしまうと、資金繰りが悪くなってしまうため、必ずシミュレーションを行ってください。
AD1.2ヶ月とか1.5ヶ月とかですね。
一度あげると下げにくいのは間違いないですからね。
ということで、本日は【不動産投資】客付けに一番重要なのは〇〇 ということでお話しました。
〇〇に入るのはADでしたね😊
参考になれば幸いです🌈
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