こんにちは！決して規模拡大しない大家「ぼたもち」です。
今日は大家さんはインボイスに登録すべきかどうかについてお話しします。
大家さんで結局インボイスに登録した方がいいかどうか迷っている人、ぜひご覧ください😊
結論から言うと、
大家さんはインボイスに登録しなくていい（のではないか）
以下、私なりに解説していきますね！
- 大家さんの課税売上高に含まれるものは？
- 免税事業者 vs 課税事業者成り どっちがお得？
- なぜ大家さんは課税事業者成りしなくていいのか？
- 「経過措置」以外の大家さんがインボイス登録しなくていい理由
- 結論
大家さんの課税売上高に含まれるものは？
そもそも大家さんの収入で、課税売上高に含まれるものは
- テナントの賃料
- 駐車場代
ぐらいなもんです。
大事なのは住居用の賃料は含まれない！ということ
ということはですよ
私のような小規模大家は課税売上高1,000万円なんて普通いかないわけですよ。
私の場合は9割弱くらいが非課税売上になります。
で比較しないといけないのが、
そのまま免税事業者でいく（＝インボイス登録しない）場合と
課税事業者成り（＝インボイス登録）した場合
どっちがお得なのか？ってことですよね
免税事業者 vs 課税事業者成り どっちがお得？
まず免税事業者で行く場合は
売上先の課税事業者から預かっていた消費税を受け取ることができなくなります。
つまり今まで「預かった消費税」分だけ、負担が増えることになります。
なぜなら課税事業者は仕入先の免税事業者に対して支払った消費税分は控除できないから。
ってことは、課税事業者は免税事業者に対して、消費税分の値下げを要求してくるんですね（控除できないから）。
いままでは図の②だったのが、図の③になるってことです。
次に課税事業者成りした場合は
売上先の課税事業者に対して今まで通り消費税を預かることができ
仕入先の事業者に対して今まで通り消費税を支払うので、
「預かった消費税」ー「支払った消費税」分だけ、負担が増えることになります。
まあこの場合は、負担するといっても、もともと納めるべき消費税だったわけですから、厳密にはプラスマイナスゼロなのですが、
インボイス導入前はまるまる貰ってたものなので、インボイス導入前と比較すると、やはりマイナス（負担）になるわけです。
いままでは図の②だったのが、図の①になるってことです。
ということは
「預かった消費税」分
と
「預かった消費税」分ー「支払った消費税」分
どっちが高いのか？
を比べればいいわけです。
これは答えは簡単ですよね。
「預かった消費税」分＞「預かった消費税」分ー「支払った消費税」分
のはずです。
実際
②→③は50万の負担増なのに対して
②→①は40万の負担増で済んでます
ということは免税事業者のままで行くと負担が大きいので
みんな課税事業者成りした方がいいのでしょうか？？？
それは違います！
なぜ大家さんは課税事業者成りしなくていいのか？
なぜなら
「経過措置」：免税事業者からの課税仕入れについても一定割合控除できる
という制度があり、現時点でとりあえず8割くらいは控除できるようになってます。
ということで免税事業者の自分が
消費税の値下げを課税事業者から要求されたとしても
「いやいや、オタクも8割控除できるわけですから、2割までしか値引き認めませんよ」
などと言って交渉すればいいわけです。
「経過措置」以外の大家さんがインボイス登録しなくていい理由
他にも不動産がらみだと、テナントと駐車場が関係してくるわけですが、
テナントで借りてくれている相手が免税事業者の場合は、そもそも値引き交渉なんてしてこないわけですし
駐車場借りている法人さんが、「1,000円くらいの消費税分値下げして～」とわざわざ言いますか？って話もあるし
駐車場借りている個人さんは、そもそも消費税控除なんてしないわけなので、値下げ交渉なんてしてこないわけです。
そんなこんなで、教科書的には
免税事業者は消費税分、課税事業者に対して値下げする風潮がありますが
実際はそこまで値下げ値下げという話でもないわけですよ。
となると、この図の③の預かった消費税「０」っていうのが
本当に「０」なわけではなく
経過措置なんか利用すれば
少なくとも50万円×8割の40万円以上は預かることが許されるわけなので
やっぱり課税売上1,000万円いかない大家さんは
免税事業者のままがいいんじゃないかなぁと思う次第です。
もし顧問税理士さんがいたら、しっかり相談してみてください。
「課税事業者成りした場合と、免税事業者のままで行く場合
どっちが負担増えますか？」ってね。
結論
以上、「大家さんはインボイスに登録すべき？」でした。
私は「課税売上1,000万円いかない大家さんは、免税事業者推し」です。
あと少なくとも経過措置期間が終わるまでは、インボイスに登録せずに様子を見ようと思っています。
インボイス登録に悩む大家さんの参考になれば幸いです😌
