こんにちは。ぼたもちです。
今日は収益物件の選び方についてです。
と言っても、ようすけ不動産というYouTubeが参考になったのでまとめてみました。
ようすけ不動産は、不動産投資初心者向けの動画が充実しています。
特にようすけさんは、築古の区分と築古のRCを得意としているので、
築古の区分やRC投資を検討している方に、オススメのチャンネルです。
すでに何百本も動画が投稿されているのですが、
その中から超優良な収益物件の探し方の部分だけをピックアップして
分かりやすくまとめてみました。
何百本動画見るの辛いよって方、ぜひご覧ください！
物件探し
物件探しはネット検索で可能です。
そうです、ネットにいい物件は存在してるんです。
ただプロの投資家は、目利き力があり、購入するスピードが早いので
初心者の方は、「ネットにはいい物件が存在してない」と勘違いするとのことです。
ようすけさんは、ほぼ毎日ネット検索をされるそうです。
目利き力も上がるし、いい物件を逃さなくなります。
継続は力なんですねぇ
具体的なネット媒体はコチラになります。
- Yahoo不動産、at home、楽待、健美家、不動産投資連合体、LIFULL HOME’S
やめた方がいい物件
＊事務所・店舗はNGと考えてよい。路線価10万以上ないと店舗決まらないと思った方が良い。
＊低家賃物件も経費や空室率が読みにくいので、やめた方がよい（2万円台とか）
＊旧耐震基準はNG：昭和56年以前（1981年）
収益計算
良さそうな物件があったら、次に収益計算を行います。
収益計算は、不動産連合隊のシミュレーションを活用してください！
まずは物件価格、家賃年収、空室率、経費率などを入力していきます。
物件価格の補足
＊エレベーター付きなら家賃年収1500万円以上欲しい
＊10%の指値は当たりまえ。20%もあり得る
＊指値の際は、業者と話してどこまで下げられそうか探ってもらう。売却の背景も聞いてもらう
経費率の補足
＊想定経費は去年の実績を出してもらえばわかる。入退去も1年でどれくらいあるのか確認しておく
ROI・CCRの重要性
入力し終わったら、⑩返済後利回りと⑪投資利回りが自動的に計算されます。
この2つの指標をようすけさんは特に重要視してます。
⑩返済後利回りはROIともいいます。
⑪投資利回りはCCRともいいます。
ROIについて
ROIというのはキャッシュフローのことです。
キャッシュフローってのは家賃収入から、いろんな経費、返済を差し引いた、マジの手残りのことです🐷
そしてこのキャッシュフローが一番大事な指標になります！ROIがめちゃめちゃ大事なんですね。
ROI（＝返済後利回り）2%超えていたらかなり優良
1%以上でも最近（2023年）では珍しい
ってことは
物件価格が1億円の場合
手残りが200万であれば、その物件は超優秀ということです。
物件価格は3億円の場合
手残りが600万であれば、その物件は超優秀ということです。
どうですか？それだけ融資を引いて、それでもそんな手残りなの？？？と思われた方もいるでしょう。
でも実際そんなもんなんです😖
不動産投資では、規模拡大するためにいかに融資を引いて、手残りを積み上げていくかが勝負になるということですね！
ROIの注意点
＊1Kや店舗付きは利回り高く出やすいので注意
＊リスクが高い物件は2.5%以上欲しい
CCRについて
CCRは30%欲しい（最低でも20%欲しい）
CCRってのは、投入資金に対する手残りの割合のことです。
つまり投入資金が0円のオーバーローンやフルローンであれば
手残り÷投入資金＝∞（無限大）になるわけです。
CCRを見れば、自己資金をどれぐらいで回収できるかがわかります。
例えばCCR20%であれば、5年で自己資金を回収できることがわかります。
逆に、「CCRが30%になるぐらいまでは自己資金を投入して良い」という自己資金をどれぐらい投入していいかの指標としてCCRは使えるわけです。
・自己資金をなるべく突っ込まずに
なるべく融資を引いて
規模拡大をしていったほうがいい
・キャッシュフローは多ければ多い方がよい
というのが、ようすけさんの基本的考えになります。
実質利回りについて
自動的に出てくる他の指標に、⑨実質利回りがあります。
実質利回りで目標とする利回りは、区分と戸建てで違います。
区分であれば・・
実質利回り10%欲しい（管理費、修繕積立金、固定資産税、管理会社への手数料を引いた家賃収入）
戸建てであれば・・
実質利回り20%欲しい：家賃収入/（物件価格＋修繕費）
ここまでのまとめ
- 物件をネットで探す
- やめた方がいい物件を避ける
- 良さそうな物件があったら、収益計算をする
- 収益計算には不動産連合体のシミュレーションを活用する
- 物件価格、家賃年収、空室率、経費率などを入力する
- 自動的に出てくる⑨実質利回り、⑩返済後利回り、⑪投資利回りが基準をクリアしているかどうかを確認する
- 中でも、⑩返済後利回りはROIともいわれ、一番大事！
これをクリアした物件は超優良物件！
でも3の良さそうな物件ってどんな物件って思いませんか？
続いては、良さそうな物件の条件について深堀りしたいと思います🤗
良さそうな物件とは？
良さそうな物件には、いろんな条件があります。
積算評価が高い、立地がよい、間取りがいい、違法建築ではない、市街化区域である、浄化槽がついてない、大規模修繕歴ある、などなどなどなどなどなどなどなどなど😧
これは良い物件・・
これは悪い物件・・
と判断するときに
いろんな良い物件足りえる条件を知っておくことが、大事なんですね。
ということで、いろんな良い条件についてまとめました。
積算評価が高い
積算評価は、積算評価計算シミュレーターで計算します。
積算評価ってのは、土地と建物にどれだけの価値があるのか、ってやつです。
積算評価は銀行がめっちゃ気にします。
積算評価が高いと融資が出やすくなります。
以下ポイントとなる点をまとめました。
- 路線価は国税庁HPで調べられる（全国地価マップ⇒相続税路線価でもOK こちらは住所入力できる）
- 建物＝建物面積×再調達価格×残存年数/耐用年数
- 再調達価格：建物もう一回建てたらこの値段ですよって金額、だいたい15～20万くらい
- 土地値が小さいと銀行評価がでにくい
- 土地値が建物値と比べて5割：最高、4割：good、3割：最低ライン（普通）、2割：悪い
- 都心部は積算＞物件価格はかなり厳しい
- 耐用年数内でなければ融資はまず無理
- 路線価3万以下はかなり田舎
- 銀行は土地値を重視するが、投資家は建物比率が高い方が良い（減価償却がとれて経費化できるから）
- 固定資産税評価額が売値の8掛けはかなり高い（銀行の評価がいい）、高くても7掛け、低いと5割きってくる
立地が良い
次に立地です。
依存物件は避ける、工場隣接×、海に近すぎる×
現地に行かなくても、グーグルマップでわかります。
接している道路が多ければ多いほど評価が高いです。
旗竿地はかなり評価が悪くなります。6がけとか5がけになってしまいます。
間取りが良い
間取りです。
上記のような妥協が必要になります。
和式トイレ→洋式トイレへの変更は数十万かかります。
違法建築ではない
違法建築には容積率オーバーと建ぺい率オーバーがあります。
違法建築は金融機関が嫌がります。
上記の建ぺい率は簡易的に、3階建てなので割る3して、ワンフロア―の面積を計算してます。
都市計画
- 市街化区域を購入すべし！
- 市街化調整区域は手を出すな
市街化調整区域は、土地の使い方が制限されるので資産価値が低いです。
ここの区域は都市化しませんよって明言している区域なので土地の価値も落ちていくんですね。
ターゲットは市街化区域に絞っていいと思われます。
浄化槽あり物件は避けた方が無難
もし浄化槽あり物件の購入を検討する場合は
年間10～30万円 追加で経費計上してください。
管理会社へのヒアリングで、良い物件の「精度」を上げる
現地で物件をみて管理会社にヒアリングをかけるのは必須です！
＊ただし管理会社は工事すれば儲かるので、オーバーに言う傾向あり。
ヒアリング内容はこちらの動画を参考にしてください。
ここまで良い物件を探すときに、見るべきポイントについて解説しました。
あまりにポイントがありすぎて、やべえなと思ったと思います。
まぁ実際やばいと思います笑
ただ、不動産投資で生計を立てていく方っていうのは
ここまでやりきる方なんでしょうねぇ🤔
まとめ
超優良な収益物件の探し方について解説しました。
流れとしては
- 物件をネットで探す
- やめた方がいい物件を避ける
- 良さそうな物件があったら、収益計算をする
- 収益計算には不動産連合体のシミュレーションを活用する
- 物件価格、家賃年収、空室率、経費率などを入力する
- 自動的に出てくる⑨実質利回り、⑩返済後利回り、⑪投資利回りが基準をクリアしているかどうかを確認する
- 中でも、⑩返済後利回りはROIともいわれ、一番大事！
そして
3.良さそうな物件があったら、収益計算をする
に関しての見るべきポイントについても解説しました。
不動産投資で一番大事なことは
ようすけさんも動画内で何度もおっしゃってますが
やるかやらないかってことに尽きます。
どれだけ不動産投資に本気になれるか・実行に移せるかってことですね🌈
でも、初めは少しづつでも全然いいと思いますし
別に不動産投資以外のことに情熱を傾けても全然いいと思います。
ここまで書いて何ですが、私も不動産投資の規模拡大には興味がありません笑
（所有している不動産の経営や維持管理には、すごく興味がありますけどね😄）
でもこのブログが、不動産投資を始めようとする方の参考になればいいなぁ と思い書きました。
最後までご覧いただきありがとうございました😌
